Saisie immobilière : quelles voies de recours ?

Article publié le 27 novembre 2019 - Prêt immobilier
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Vous rencontrez de graves difficultés financières depuis plusieurs mois et vous n’honorez plus les échéances de votre emprunt ? Après plusieurs tentatives pour trouver une solution, votre banque a entamé une procédure de saisie immobilière. Dans quel cas pouvez-vous la contester ? Explications avec AB Courtage.

Une procédure strictement encadrée

La saisie immobilière est une voie d’exécution permettant à un créancier muni d’un titre exécutoire de récupérer les sommes qui lui sont dues par la saisie d’un immeuble appartenant au débiteur. Ainsi, si vous ne payez plus les mensualités de votre crédit immobilier depuis plusieurs mois, la banque peut engager une procédure visant à vendre votre résidence principale afin d’être payée sur le prix. Efficace pour le créancier, cette procédure n’en reste pas moins traumatisante pour le propriétaire qui peut, à l’issue, se voir déposséder de son domicile. Raison pour laquelle la saisie immobilière est strictement encadrée par la loi, la procédure étant détaillée aux articles R311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. L’emprunteur n’est cependant pas démuni, et il existe pour lui des moyens de contester.

Irrégularité du titre exécutoire

Pour que la saisie immobilière soit recevable, la banque doit obligatoirement être titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible (c’est-à-dire votre dette, la somme empruntée pour acheter votre logement) mais aussi détenir un titre exécutoire. Cela lui permet de délivrer immédiatement un commandement de payer et de saisir le juge de l’orientation pour vendre le bien. Au moment d’acheter votre bien immobilier, vous contractez le plus souvent un crédit pour financer votre projet. Dès lors que cet acte de prêt est intégré à l’acte d’acquisition - passé devant un notaire - la banque peut utiliser cet acte notarié pour entamer la procédure de saisie immobilière.

Attention cependant, il faut respecter un certain formalisme. Si l’une des parties se fait représenter en vertu d’une procuration, cette dernière doit être soit annexée à l’acte notarié, soit déposée aux minutes du notaire rédacteur du document. En cas de non-respect de ces dispositions, l’acte notarié perd son caractère authentique et ne devient plus qu’un acte sous-seing privé. Il ne s’agit donc plus d’un titre exécutoire. Conséquence, la banque est alors obligée d’obtenir un titre judiciaire pour pouvoir lancer la procédure de vente immobilière. L’emprunteur, ou plutôt son avocat, sera donc bien avisé de vérifier ce point pour pouvoir faire annuler la saisie immobilière.

Attaquer la régularité du commandement de payer

La procédure de saisie immobilière commence lorsque le créancier poursuivant - c’est-à-dire la banque - signifie, par le biais d’un huissier de justice, à l’emprunteur un commandement de payer valant saisie. Pour que cet acte soit recevable, il doit respecter certaines conditions, listées à l’article R321-3 du Code des procédures civiles d’exécution. En cas de non-respect de l’une d’entre elles, l’acte est caduque. C’est notamment le cas si l’huissier a assigné trop tôt sans tenir compte du délai de carence d’un mois entre l’acte de commandement de payer et l’audience à laquelle le débiteur est assigné.

La prescription biennale

Selon l’article L.137-2 du Code de la consommation, "l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrivent par deux ans". Lorsqu’un emprunteur n’honore plus plusieurs de ses mensualités, la banque peut prononcer la déchéance du terme. Cela signifie qu’elle peut réclamer immédiatement le paiement de toutes les sommes restant dues. Si un délai de deux ans s’écoule entre la notification de la déchéance et l’acte initiant la saisie, donc le commandement de payer, la banque ne peut plus attenter d’action contre l’emprunteur. À condition cependant qu’il n’y ait eu aucun acte interruptif ou suspensif.

Il ne s’agit ici que de trois exemples de contestation. L’emprunteur, avec l’aide de son avocat, peut en soulever d’autres. L’important est qu’elles doivent être formulées au plus tard lors de l’audience d’orientation. L’emprunteur pourra également, à l’occasion de cette séance devant le juge de l’exécution, solliciter la vente amiable de son bien. Opération qui s’avère moins contraignante que la vente forcée puisque le débiteur peut lui même décider du prix de cession de sa résidence.

Sources : europe-eje-eu, village-justice.com, assistant-juridique.fr

© AB Courtage. Article écrit par Aurélie Pagny.
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