Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Mise à jour le 19 juin 2019 - Réglementation
Article publié le 13 mars 2014
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Vous traversez une mauvaise passe financière et craignez que votre bien immobilier soit saisi et vendu ? Vous pouvez vous en sortir grâce à la vente à réméré. Explications.

Une faculté de rachat

La vente à réméré (réméré vient du latin redimere qui signifier racheter) est définie à l’article 1659 du Code civil. Il s’agit d’un contrat de vente qui offre au vendeur la faculté de racheter son bien immobilier, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de frais. Plutôt méconnu du grand public, ce système est principalement destiné aux propriétaires de biens immobiliers en situation d’endettement, fichés à la Banque de France et par conséquent, dans l’impossibilité de contracter un crédit. Grâce au réméré, ils évitent ainsi que leur logement ne soit saisi et vendu aux enchères à un prix souvent inférieur à sa valeur. L’avantage de ce type de vente est que le vendeur peut continuer à occuper son bien pendant toute la durée du réméré. En contrepartie, il doit verser une indemnité d’occupation à l’acheteur.

Signature de la vente à réméré devant notaire

Dans un premier temps, le propriétaire doit trouver un investisseur qui reprendra son bien. Pour l’aider, il peut faire appel à une société spécialisée dans ce type de procédure. Une fois l’acheteur trouvé, le contrat de vente à réméré est établi devant le notaire. Le document doit indiquer :

  • la durée du réméré (qui ne doit pas excéder 5 ans selon l’article 1660 du Code civil) ;
  • le prix fixé pour l’achat du logement, souvent entre 50 et 70 % de la valeur réel du bien ;
  • la marge de l’acheteur, qu’il récupèrera au moment du rachat ;
  • les frais de notaires qui incombent à l’acheteur.

Ensuite, les parties vont signer le contrat d’occupation des lieux, qui précisera :

  • le montant de l’indemnité d’occupation que devra verser le vendeur ;
  • les modalités de paiement (mensualités ou prélèvement direct sur le montant de la vente).

Remboursement des dettes

Une fois en possession des fonds, le vendeur doit rembourser l’ensemble de ses crédits (rappelons que le but de la vente est d’apurer ses dettes), et constituer un dépôt de garantie, consigné chez le notaire. Il servira au moment du rachat. Il doit en outre veiller à stabiliser sa situation financière et vérifier qu’il est bien désinscrit du fichier national des incidents de paiement. Cette étape est primordiale car tant qu’il sera fiché, le vendeur ne pourra pas contracter d’emprunt auprès d’un établissement bancaire et son projet de rachat s’en trouverait fortement compromis.  

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L’étape du rachat

Une fois toutes les conditions réunies (situation financière stabilisée, crédit immobilier contracté), le vendeur peut engager la procédure pour racheter son bien. Précisons qu’il n’est pas obligé d’attendre la date prévue dans le contrat de vente à réméré. Le vendeur - qui devient le racheteur - et l’investisseur se retrouvent à nouveau devant le notaire pour conclure le nouvel acte de vente. Ce dernier doit comporter :

  • le prix de rachat (mise initiale de l’investisseur + la marge indiquée dans le contrat de vente à réméré) ;
  • le dépôt de garantie évoqué précédemment, auquel il faut enlever les frais de notaires, à la charge cette fois-ci du racheteur.

Le racheteur doit en outre s’acquitter, selon l’article 1673 du Code civil, "des frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds". Il ne pourra racheter son bien que s’il satisfait à toutes ces obligations.

Et s’il ne peut racheter son bien ?

Dans l’hypothèse où au terme du délai fixé, il ne peut pas à nouveau acquérir son bien, l’investisseur devient pleinement propriétaire et peut donner congé au vendeur. Il peut ensuite disposer du logement comme bon lui semble : le vendre, le louer, y vivre. Il récupère aussi le dépôt de garantie. La vente à réméré est une procédure assez rare et qui ne doit intervenir que dans certaines situations. Le propriétaire doit en effet être sûr d’être en mesure de racheter son bien et surtout d’emprunter.

© AB Courtage. Article écrit par Aurélie Pagny.
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