Quelles garanties pour mon crédit immobilier ?

Mise à jour le 15 mai 2019 - Prêt immobilier
Article publié le 14 mai 2019
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Avant d’accorder un crédit immobilier, une banque demande généralement des garanties à l’emprunteur, afin de se protéger si ce dernier ne peut plus rembourser ses mensualités. Elles peuvent revêtir différentes formes. Explications.

Quatre types de garanties

Vous aimeriez que votre banque vous accorde un prêt immobilier pour acheter votre logement sans contrepartie ? C’est un peu utopiste car, pour être sûr de rentrer dans ses frais, l’organisme, en plus des intérêts, va surtout vous demander des garanties. Elles vont lui permettre de récupérer les fonds prêtés si vous ne pouvez plus honorer vos mensualités. Il en existe plusieurs : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution et le nantissement.

L’hypothèque ou la possibilité de faire saisir le bien

Il s’agit d’une sûreté réelle, c’est-à-dire un droit accordé à un créancier - ici le banquier - sur un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement ou même ancien. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque a la possibilité de faire saisir le bien. Il sera ensuite vendu aux enchères afin de permettre à l’établissement prêteur de récupérer les sommes dues. L’hypothèque doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, et être publiée au service de la publicité foncière. Si cette sûreté est la garantie la plus répandue, elle est assez élevée, l’emprunteur devant supporter plusieurs frais dont le salaire du conservateur des hypothèques, les honoraires du notaire, la TVA mais aussi la taxe de publicité foncière (qui représente 0,715 % du montant du prêt). À noter que l’hypothèque a la même durée de vie que votre crédit immobilier. Par conséquent, dès que vous avez intégralement remboursé ce dernier, elle prend fin.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) fonctionne de la même manière qu’une hypothèque, à la seule différence qu’il ne peut concerner qu’un bien déjà existant (ancien ou neuf mais dont la construction est entièrement terminée). Le PPD doit également être signé devant notaire et inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la transaction. Cette garantie présente plusieurs avantages : le PPD est exonéré de taxe de publicité foncière, il est donc moins coûteux qu’une hypothèque. Il permet en outre à la banque de récupérer, en priorité sur tous les autres créanciers, les sommes restant à payer. Le privilège de prêteur de deniers prend fin deux ans après le remboursement total du crédit.

La caution

Dans ce cas, la banque ne va pas s’appuyer sur la vente d’un bien immobilier pour récupérer ses fonds mais sollicitera la personne ou bien la société spécialisée que vous avez indiquée comme étant votre caution. Cette dernière peut prendre deux formes :

  • simple. Dans ce cas, l’établissement bancaire ne peut faire appel à votre caution qu’après avoir engagé des poursuites contre vous ;
  • solidaire. Ici, la caution doit régler la dette dès que la première échéance est non payée.

Contrairement aux deux garanties précédemment citées, elle n’a pas besoin d’être établie devant un notaire. L’acte de cautionnement doit cependant être écrit et mentionner le type de caution choisi. En outre, la personne (ou la société) doit formaliser par écrit son engagement à rembourser la banque en cas de non-paiement de l’emprunteur. Attention, si vous faites appel à un organisme spécialisé, vous devrez lui régler certains frais, qui prennent la forme :

  • d’une contribution à un fonds mutuel de garantie. S’il n’y a eu aucun souci de paiement, vous pourrez parfois récupérer une partie de ce que vous avez versée ;
  • d’une commission, qui reste définitivement acquise à l’organisme.

Cependant, le recours à une caution reste moins cher qu’une hypothèque ou qu’un PPD.

Le nantissement

Il existe enfin une dernière façon de garantir son prêt immobilier : le nantissement. Selon l’article 2071 du Code civil, l’emprunteur va remettre "une chose" à son créancier pour sûreté de la dette. Il peut s’agir de placements financiers (assurance vie, par exemple) que vous choisissez de remettre à votre banquier. En cas de défaut de paiement, l’établissement pourra vendre ces valeurs afin de se rembourser. Mais attention, le plus souvent, ces sommes doivent être suffisantes pour garantir le prêt immobilier. Vous connaissez les différentes façons de garantir un prêt immobilier. À vous de voir celle qui vous convient le mieux !

© AB Courtage. Article écrit par Aurélie Pagny.
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