Un propriétaire peut-il faire des travaux chez son locataire ?

Il peut être nécessaire de faire des travaux dans un logement en location, même lorsque que celui-ci est encore occupé par un locataire. Mais le propriétaire a-t-il le droit de débuter un chantier alors que le bail est en cours ? On fait le point.
Mise à jour le 29 avril 2021 - Article publié le 28 avril 2021 - par Nadege Greciet

Ce que dit la loi

Le locataire doit s’occuper de l’entretien quotidien du bien qu’il loue et doit donc prendre en charge les petites réparations. En revanche, c’est bien au propriétaire de réaliser les plus gros travaux. Aux yeux de la loi, le bailleur est en droit de réaliser des travaux dans le logement même lorsque celui-ci est occupé par un locataire.

Quels sont les travaux autorisés ?

Le propriétaire s’est engagé à laisser son logement à son locataire et ne peut donc pas faire toutes les rénovations qu’il souhaite lorsque le bail est en cours. Il peut tout de même réaliser des travaux, mais seulement quand ils visent à :

  • maintenir le logement en état afin qu’il soit bien entretenu ;
  • mettre le logement aux normes de décence ;
  • améliorer les performances énergétiques du logement ;
  • entretenir les parties communes, s’il y en a.

Le locataire peut-il refuser ?

Le locataire ne peut pas refuser que le propriétaire du logement fasse des travaux lorsqu’ils ont pour objectif l’un des critères énoncés ci-dessus. S’il s’y oppose, il risque d’être condamné à obtempérer sous astreinte, ou à devoir indemniser son bailleur pour les préjudices subis. Il s’expose également à la fin prématurée du bail.

Par contre, si le propriétaire souhaite réaliser des travaux pour des raisons autres que celles d’amélioration, le locataire est en droit de refuser. Le bailleur ne peut pas imposer la réalisation de travaux car il doit garantir un usage paisible du logement à l’occupant. Autrement dit, il ne peut pas imposer une action qui pourrait gêner le locataire au cours de sa vie privée.

Évidemment, le locataire peut accepter que le propriétaire réalise des travaux, même s’ils ne correspondent pas aux motifs autorisés. Dans ce cas, il vaut mieux passer un accord écrit, et signé des deux parties pour éviter tout problème.

La procédure à suivre

Avant le début des travaux dans le logement loué, le propriétaire est dans l’obligation de prévenir le locataire. Il doit l’informer sur la nature des travaux, sur les dates et la durée prévue, ainsi que les modalités de réalisation. Le mieux est de le faire par écrit, avec un rendu en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

La seule exception est faite pour les travaux qualifiés « d’urgence » comme une panne de chauffage ou un problème d’étanchéité, l’écroulement d’un mur… Le locataire est alors obligé de donner l’accès du logement au propriétaire afin qu’il constate les dégâts et entame les démarches de réparation.

À noter : si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire pourra recevoir une indemnisation. Le prix du loyer pourra également être diminué en fonction de la durée des travaux et de la superficie du logement rendue inaccessible.

Sources : seloger.com, flatlooker.com, gererseul.com

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