Quatre étapes pour acheter un bien immobilier aux enchères

Mise à jour le 10 septembre 2019 - Actus de l'immobilier
Article publié le 05 septembre 2019
Enchères bien immobilier

Les ventes aux enchères ne sont pas réservées qu’aux meubles anciens et aux objets d’art. Maison, appartement, terrain ou encore boutique, de nombreux biens immobiliers sont vendus au plus offrant. Si cette façon d’acheter est encore assez peu connue, elle permet parfois de faire de très bonnes affaires et payer en moyenne son bien de 10 à 20 % moins cher. AB Courtage vous dit tout.

Les différents types d’enchères immobilières

Avant même d’envisager d’acheter un bien immobilier aux enchères, il est nécessaire de connaître les différents types de vente. Il en existe trois et chacune avec ses propres spécificités :

  • Les ventes aux enchères immobilières notariales
  • Les ventes aux enchères immobilières domaniales
  • Les ventes aux enchères immobilières judiciaires

Les ventes aux enchères notariales :

Ces ventes se déroulent dans les chambres de département des notaires (voir les annonces sur immobiliers.notaires.fr). Vous devez remettre au notaire chargé de la vente un chèque dit de consignation, équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Ce chèque vous est bien sûr rendu si vous ne participez pas ou que vous ne remportez pas la vente. Bien qu’il soit possible de trouver de bonnes affaires, les participants sont nombreux et le prix final du bien approche souvent les prix du marché.

Les ventes aux enchères immobilières domaniales :

Les ventes domaniales sont organisées par l’État et se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts (voir les annonces sur economie.gouv.fr/cessions). Ce sont souvent des biens atypiques tels que des casernes, des écoles, terrains, et plus rarement des habitations. Pas besoin d’inscription préalable mais comme pour les ventes notariales, un chèque de consignation égal à 5 % du montant de la mise à prix du bien est demandé. L’atout des ventes domaniales : aucun frais de notaire n’est facturé et l’acte de vente est rédigé gratuitement.

Les ventes aux enchères judiciaires :

Les ventes judiciaires se déroulent dans les Tribunaux de Grand Instance (TGI) et proposent des biens saisis (voir les annonces sur licitor.com). Seul un avocat est habilité à enchérir ; vous devrez donc en trouver un et lui remettre un mandat signé indiquant votre enchère limite. Le chèque de consignation est égal à 20 % du montant de la mise à prix. Cette dernière approchant le montant de la créance du débiteur, les ventes judiciaires sont celles qui permettent de faire les meilleures affaires.

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1- Avant la vente

Tout comme pour un achat "traditionnel", il est important de se renseigner sur le bien que l’on envisage d’acheter. Avant la vente, une annonce est publiée avec les indications suivantes :

  • le contact de l’avocat ou du notaire ;
  • une description du bien immobilier ;
  • l’adresse du bien ;
  • le montant de la mise à prix ;
  • les dates et heures de visite. 

 

Bien sûr, hors de question de se contenter de l’annonce. Visiter le bien est nécessaire pour se rendre compte de son état, sa situation et obtenir le cahier des charges. Ce dernier contient toutes les informations susceptibles de vous intéresser et vous décider : motif de la mise aux enchères, diagnostics, etc.

Attention : un bien mis en vente judiciaire peut être occupé par son propriétaire et ce sera à vous d’engager les frais d’expulsion ! Quand un bien est libre, cela est indiqué dans l’annonce.

2- Le financement

Première chose à savoir : toute adjudication (le fait de remporter l'enchère) est engageante. Ainsi, si vous proposez l'offre la plus haute, vous êtes dans l’obligation légale d’acheter le bien – un désistement vous expose à l’encaissement de votre chèque de consignation et à des poursuites judiciaires. Il est donc primordial de n’enchérir que dans le cas où vous êtes sûr de vouloir ce bien mais aussi d’avoir le financement nécessaire.

Inutile de tenter votre chance si votre financement n’est pas encore défini. En cas de vente judiciaire, l’avocat vous demandera un plan de financement et un accord de principe de votre banque sur le montant maximal du crédit obtenu. Par ailleurs, sachez que l’acquéreur d’un bien aux enchères ne peut pas user des conditions suspensives d’obtention d’un prêt.

Attention : il vous faudra régler les frais d’adjudication (coût de la publicité, frais d’avocat et/ou de notaire, etc.) équivalent à environ 15 % du montant de l’achat.

3- Le jour des enchères

Le jour des enchères est arrivé ! Quel que soit le type d’enchères auxquelles vous participez, il est important de ne pas oublier le chèque de consignation, c’est votre droit d’entrée. N’ayez aucune crainte, comme indiqué ci-dessus, celui-ci vous est rendu si vous ne participez pas ou que vous ne remportez pas la vente.

Le déroulement des enchères varie selon le type. Dans les cas de ventes notariales et domaniales, vous pouvez enchérir par vous-même mais s’il s’agit d'une vente judiciaire, alors seul un avocat est habilité à le faire. La durée des enchères varie également pour les enchères notariales et domaniales mais pour les judiciaires, c’est toujours la même : seulement 1 min 30 ! Autant dire que votre avocat a tout intérêt à être réactif.

Attention : si vous remportez une vente à bon prix, ne vous réjouissez pas trop vite, un concurrent a encore la possibilité de surenchérir sous dix jours calendaires suivant l’adjudication.

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4- Le paiement du bien

Au terme des enchères, si vous l’avez remporté, vous êtes le nouveau propriétaire du bien, ce qui vous oblige légalement à le payer. Les délais de paiement sont plus ou moins longs selon le type de ventes aux enchères :

  • enchères domaniales : le délai est en général très court, environ une dizaine de jours suivant la vente.
  • enchères notariales : 45 jours suivant la vente.
  • enchères judiciaires : 60 jours suivant la vente.

 

Attention : si vous ne payez pas dans les temps, l’adjudication sera considérée comme une "folle enchère". Le bien sera remis à la vente et vous perdrez le montant du chèque de consignation.

Nos courtiers sont là pour vous aider

Si vous envisagez d’acheter un bien aux enchères, vous pouvez faire appel à AB Courtage. L’un de nos spécialistes préparera votre et ira négocier auprès de nos partenaires bancaires l’offre la plus avantageuse pour vous ! Rendez-vous dans l’une de nos agences en France ou par téléphone au 01 48 10 72 00.

Sources : capital.fr, seloger.com, lemonde.fr

© AB Courtage. Article écrit par Loic Huber.
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