Depuis le décret parut au Journal Officiel le Vendredi 8 décembre 2007, la réforme législative entrepris en Mars 2006, qui remanie le droit des sûretés, est entièrement achevée. (En annexe), tous les textes relatifs à la réforme de l’hypothèque)

Le prêt viager hypothécaire est le fruit de l’ordonnance du 23 mars 2006, et avec l’hypothèque rechargeable, constitue les deux principales innovations de la réforme. Le projet part de l’idée que, du capital immobilisé par les personnes âgées propriétaires de leur logement, peut être extrait des liquidités ; soit pour transmettre ces liquidités de leurs vivant à leurs enfants ou petits enfants, soit plus simplement pour améliorer leur train de vie ou faire face à de nouvelles et incompressibles dépenses.

Comme l’hypothèque rechargeable, ce nouveau produit est destiné à relancer la consommation et soutenir la croissance en améliorant le pouvoir d’achat des Français. La Loi pour la confiance et la modernisation de l’économie avait, en effet, constitué le point de départ de cette réforme de fond. Cette réforme intervient à un moment ou le taux de détention de crédit est le pus historiquement élevé, et ou le logement représente une part croissante des dépenses des ménages en France. On notera incidemment qu’elle introduit les banques, jusque là absentes du marché du viager.

1/ Définition et principales caractéristiques

Les articles L 314-1 aux articles L 314-20 définissent le prêt viager hypothécaire comme « le contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement, principal et intérêts, ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou bien lors de la cession ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué ».

Ce nouveau produit fonctionne donc comme un prêt hypothécaire remboursable « in fine » (capital et intérêts). Il s’adresse plus particulièrement aux señor, propriétaires de leur logement, et leur permet d’obtenir des liquidités tout en conservant l’usage du bien mis en garantie. Comparé au viager occupé, il permet à l’emprunteur ou à ses héritiers de faire revenir le bien hypothéqué dans la succession moyennant le désintéressement de la banque.

Contrairement à l’hypothèque rechargeable, ouverte à tout propriétaire, le prêt viager hypothécaire est exclusivement destiné aux particuliers. Les besoins d’une activité professionnelle sont, en conséquence, exclus à peine de nullité.

L’article L 314-18 met sur l’emprunteur la charge tous les soins de l’immeuble hypothéqué. Le propriétaire conserve donc la charge des grosses réparations et de la taxe foncière, contrairement au viager traditionnel.

Dans un souci de protection de l’emprunteur les articles L 314-5 à L 314-7 imposent formalisme et délai de réflexion à la conclusion du contrat de prêt viager hypothécaire.

L’article L 314-19 pose le principe du plafonnement de la dette à la valeur de l’immeuble estimée à l’échéance du terme. En conséquence, si la dette est inférieure à la valeur de l’immeuble, le surplus sera reversé à l’emprunteur, ou, le cas échéant, à ses héritiers, sous peine d’amende (30 000 euros). Si la dette dépasse le prix de la vente, la banque perdra une partie de son crédit. En effet, la dette ne se transmet pas aux héritiers.

2/ Dénouement de l’opération de prêt viager hypothécaire La loi a prévu trois cas d’extinction du prêt :

2-1 Décès de l’emprunteur

L’article L 314-13 prévoit qu’en cas de décès de l’emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, le prêt « immobilier » s’éteint après que les héritiers aient décidés de payer la dette (et donc de récupérer le bien mis en garantie du prêt) ou de laisser l’immeuble au créancier. Dans ce cas, la banque peut saisir et vendre l’immeuble en question. Si le créancier n’est pas un établissement bancaire (la loi l’a prévu), le créancier peut s’en faire attribuer la propriété par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire.

2-2 Aliénation ou démembrement de propriété de l’immeuble hypothéqué

En cas d’aliénation de l’immeuble hypothéqué, c’est-à-dire en cas de vente du bien immobilier, ou en cas de démembrement de propriété, comme par exemple la donation de la nue propriété, l’article L 314-14 prévoit la notification du projet de vente au préteur. En cas de litige sur la valeur du bien le créancier hypothécaire peut exiger une expertise.

2-3 Remboursement anticipé de l’emprunteur

Comme dans un crédit immobilier classique, l’emprunteur peut se libérer partiellement ou totalement de sa dette en procédant à un remboursement anticipé. Si dans l’hypothèse d’un prêt immobilier plus classique, l’emprunteur à réellement la faculté de négocier une clause d’exonération de pénalités en cas de remboursement anticipé (cette clause fait normalement partie des protocoles d’accord passé entre banquier et courtier), on comprend bien que le remboursement anticipé dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire revête un relief tout autre.

Néanmoins, les articles L 314-10 et L 314-11 donne la faculté aux banques de prévoir une telle clause, et leur défend de facturer d’autres sommes que celles prévues au contrat.

3/ Origines du prêt viager hypothécaire

Comme l’hypothèque rechargeable, le prêt viager hypothécaire, appelé aussi « hypothèque inversé », nous vient du droit Anglo-Saxon. Il s’inspire du « reverse mortgage », très répandu aux Etats-Unis. Cependant, aux Etats-Unis et au Canada, comme en Grande Bretagne, le prêt viager hypothécaire est resté un marché de niche. Outre-Atlantique, moins de 50 000 foyers y ont eu recours. Ces très faibles résultats s’expliquent par le coût du produit, qui lui-même s’explique par le facteur risque encouru seulement par la banque. Aux Etats-Unis, ce sont des fonds financés par les Etats qui couvrent le risque lié à la dévalorisation des biens mis en garantie ou encore, à la longévité de l’emprunteur.

Du point de vue des consommateurs et des banques

3-1 Du point de vue des consommateurs

En premier lieu, on notera que les consommateurs sont gagnants au regard de la baisse de tarif généralisé qui s’est opéré sur quasi tous les modes de garanties. Selon les estimations, le gain des emprunteurs pourrait être en 2007 de 590 à 650 millions d’euros ! Ensuite, nous distinguerons le consommateur qui « recharge » pour obtenir un nouveau crédit immobilier ou en rapport (travaux), de celui qui sollicite un crédit à la consommation.

3-1-1 Pour l’obtention d’un crédit immobilier

Il est vraisemblable qu’il sera moins coûteux de souscrire un nouveau crédit immobilier ou travaux garanti par la capacité de recharge de son hypothèque initiale que d’inscrire une hypothèque de second rang et de s’acquitter des frais de mainlevée.

3-1-2 Pour l’obtention d’un crédit à la consommation

Le principal danger réside dans la disproportion entre la valeur de l’objet financé et celle du bien hypothéqué. Risque également de voir se multiplier le nombre de ménages surendettés ; risque assez relatif considérant que les demandes de nouveaux crédits, en s’appuyant sur l’hypothèque, seront examinées selon les mêmes critères d’endettement que lors de n’importe quelles autres demandes. Si la loi donne au banquier la faculté de « recharger » l’hypothèque, elle le laisse seul juge de l’opportunité de prêter et c’est heureux…

3-2 Du point de vue des banques

Toutes les banques n’ont pas proposé ce produit. Sans surprise, les enseignes réceptives sont celles par ailleurs spécialisées dans le crédit immobilier comme le Crédit Foncier ou l’UCB, le réseau des Caisses d’Epargne et le Crédit immobilier de France. Pour les autres rien n’est fait.

Les établissements moins spécialisés dans le crédit immobilier préfèrent faire du placement plutôt que du crédit : le prêt est un produit qui demande beaucoup de temps, des équipes bien formées à l’expertise immobilière, et s’il n’est pas accompagné d’une consommation de produits dérivés ou financiers proposé par ailleurs par la banque en question, il est peu rentable. Sachant que la réforme instituant le crédit rechargeable permet à l’emprunteur de changer de banque pour obtenir leur recharge… En définitive, les banques se montrent bien plus mesurées que le gouvernement en ce qui concerne les retombées de cette réforme, et leur impact réel sur la relance de la consommation et la croissance.

4/ Avantages et critiques

4-1 Les avantages

Au préalable, il s’agit d’écarter les critiques qui atteignent la vente en viager classique. Elles concernent principalement des freins psychologiques pour l’acquéreur, et des craintes pour le vendeur.

Dans la vente en viager, l’acquéreur spécule quelque peu sur le décès du vendeur et l’attend. Avec le prêt viager hypothécaire, cette spéculation est contrecarrée par la faculté de l’emprunteur de rembourser par anticipation. Il n’y a donc pas de problème d’éthique pour l’établissement préteur.

Dans la vente en viager, le vendeur spolie ses héritiers ; avec le prêt viager hypothécaire, l’emprunteur peut bénéficier d’une rente de son vivant sans craindre de déshériter. Le prêt viager hypothécaire permet aux personnes âgées d’obtenir de nouveaux crédits, et contourne donc les problèmes que cette population pouvait rencontrer alors qu’un besoin de liquidités se faisait sentir. Problèmes liés aux assurances si ces personnes sollicitaient un nouveau crédit immobilier, comme par exemple un crédit travaux.

L’emprunteur, qui bénéficie de l’obtention de liquidités, ne voit pas son pouvoir d’achat réduit pendant la durée du prêt dans la mesure ou celui-ci n’est remboursable qu’à son décès ou en cas de cession du bien. La rente versée par la banque, qui a le statut d’un crédit, n’est pas imposable. Et pendant ce temps, il continue de jouir de la propriété de son bien. Le principe du plafonnement de la dette à la valeur de l’immeuble estimée à l’échéance du terme a pour principale conséquence qu’il ne peut y avoir de dettes laissées aux héritiers. Les intérêts de l’emprunteur donc, mais également ceux de leurs héritiers sont parfaitement protégés.

4-2 Les limites du prêt hypothécaire et les critiques

En premier lieu, on aura remarqué que la liste des avantages offerts par le prêt viager hypothécaire est à mettre au crédit de l’emprunteur et de ses héritiers. Les principales limites de ce produit sont à envisager du côté de la banque. Il y a fort à parier que celles-ci soient réticentes, car, bien sûr, rien dans la loi ne les oblige à commercialiser ce produit.

Comme pour l’hypothèque rechargeable, on risque de voir les mêmes établissements réceptifs : les banques spécialisés dans le crédit immobilier (Crédit Foncier, Caisse d’Epargne, UCB…). La plupart d’entre elles attendaient d’ailleurs des précisions législatives pour prendre une position nette (préciser le taux, délimiter une clientèle précise…), c’est maintenant chose faite ! Et même si le produit était théoriquement disponible sur le marché, il devrait concrètement se préciser courant premier trimestre 2007. Selon François Drouin, président du directoire du Crédit Foncier, « le montant du prêt immobilier sera fixé en fonction de l’âge, du sexe (la femme ayant une plus importante longévité), et de la valeur du bien mis en hypothèque ». Et que le prêt sera à taux variables. De préciser également que ce service sera cher : en effet, les risques de dévalorisation du bien, les problèmes d’évaluation de la valeur du bien (certes, contrebalancé par la faculté de recourir à une expertise), enfin les risques liés à la longévité de l’emprunteur, assumés par les banques, obligeront celles-ci à recourir aux assureurs. La répercussion sur le coût est donc évidente pour l’emprunteur. Anne Congy, de l’UCB, partage en tout point cette analyse.

En définitive, les risques que la loi fait peser sur la banque risquent en réalité de se retourner contre l’emprunteur.

Pour La Fbf, « l’introduction d’un tel dispositif nécessite d’adapter les dispositions sur la protection du consommateur (plusieurs mesures ont tout de même été prises dans ce sens, comme l’interdiction absolue de démarchage, ou le formalisme de l’acte lui-même), le droit des successions, ainsi que des aspects juridiques, comptables, fiscaux et prudentiels C’est donc une réforme complexe, qu’il convient de mener avec prudence si l’on souhaite mettre sur le marché un produit attractif et sécurisant pour toutes les parties ».

Nous soulignions en préalable l’introduction des banques sur le marché du viager, nous conclurons par l’observation suivante : si une forte concurrence des banques avec ce prêt venait à se réaliser, le risque de surenchère de la vente viager serait tangible ; sachant que les professionnels se plaignent déjà d’une inflation des conditions demandée par les vendeurs…

TEXTES ADOPTES POUR LA REFORME DES HYPOTHEQUES

La loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie

L’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés créant l’hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire. * Le décret du 16 mai 2006 abaisse le tarif des notaires.

Le décret du 22 juin 2006 réduit les frais de publication des hypothèques.

L’arrêté du 24 août 2006 définit le taux d’usure pour le prêt viager hypothécaire.

La loi de finance 2007 exonère de taxe de publicité foncière et de droit d’enregistrement les avenants transformant les conventions d’hypothèque en hypothèque rechargeable.

L’instruction fiscale du 1^er décembre 2006 précise les modalités de publication au fichier immobilier des inscriptions d’hypothèque rechargeables, des avenants et des conventions de rechargement.

Le décret du 6 décembre 2006 définit les modalités de remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire.