Le crédit relais
Le crédit relais sert principalement à profiter d’une
avance de la banque avant que votre apport soit constitué
par le produit d’une revente programmée d’un
bien que vous possédez.
Ce crédit relais vient donc compléter le prêt
immobilier que vous demandez à titre principal.
En effet, dans le cas où un acheteur vend son bien
immobilier dans le but d’en acquérir un autre,
la revente peut durer plus longtemps que prévu. Le
crédit relais permet alors de ne pas laisser s’échapper
le nouveau logement convoité, et de faire coïncider
naturellement vente et achat des deux biens immobiliers.
Deux types de crédit relais existent: le crédit
relais "sec", consenti pour un ou deux ans, et le
crédit relais, jumelé à un prêt
immobilier sur le long terme.
Pour chacun d’entre eux, la durée du prêt
relais varie de 1 à 2 ans. Son montant représente
entre 60 et 80% de la valeur du bien immobilier que vous détenez
et que vous mettez en vente.
Pendant la durée du crédit relais, vous ne remboursez
que les intérêts, le capital sera remboursé
à la revente du bien, ce qui évite de cumuler
les mensualités de l’ancien prêt immobilier
qui court toujours, et le nouveau prêt immobilier mis
en place pour la nouvelle acquisition.
Pour l’emprunteur, il se présente alors deux
options de remboursement.
Soit l'emprunteur rembourse les intérêts mensuellement,
attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser
tout le capital d’un seul coup. Cette formule est avantageuse
sur le plan du coût global mais aussi plus lourde à
supporter, car l’emprunteur doit faire face aux charges
mensuelles de remboursement de son prêt immobilier à
titre principal pendant cette période.
Soit il rembourse le tout, intérêts et capital
en différé, lors de la revente du bien. Pas
de charges mensuelles donc, mais attention : au final la facture
peut être plus lourde si l’établissement
prêteur prévoit des frais pour le différé
de paiement.
A titre d’exemple pour un prêt relais
qui dure 6 mois.
• Montant de votre achat : 400.000 €
• Montant de la vente de votre bien immobilier : 300.000
€
• La banque prendra en compte 70 % de la valeur pour
le prêt relais : 300.000 € x 70% = 210.000 €
= montant du prêt relais.
• Montant du prêt complémentaire : 400.000
€ - 210.000 € = 190.000 €
• Taux d’intérêt du prêt relais
: 3.50 %
• Intérêts du prêt relais pendant
6 mois : 3.50 % / 12 X 2100 = 612 euros par mois.
Sur 6 mois : 612 € x 6 = 3674 € à régler
mensuellement ou d’un coup lors de la revente de votre
bien immobilier, objet du prêt relais.
Avantages et inconvénients des deux crédits
:
Le crédit relais « sec » : jugé
trop onéreux, la plupart des banques ne le proposent
plus. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier
et une prise d’hypothèque, le coût du prêt
devient prohibitif.
Le crédit relais jumelé à un prêt
immobilier sur le long terme : il s’agit d’un
seul prêt, couvrant la totalité du montant de
la nouvelle acquisition et parfois même les frais de
notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24
mois pour vendre son bien. Une fois la vente réalisée,
le produit de la vente est versé sous forme de remboursement
anticipé d’une partie du crédit de la
nouvelle acquisition et ce, sans pénalité. Autre
avantage : le taux d’intérêt de ce prêt
est inférieur à celui d’un prêt
relais sec.
Attention ! En cas de vente pour cause de mobilité
professionnelle ou perte d’emploi liée à
un plan social, les salariés des entreprises assujetties
au 1% logement peuvent bénéficier d’un
prêt-relais à 1% sur un an, renouvelable une
fois. Ce prêt couvre 70% de la valeur du bien à
vendre (dans la limite de 106 000 € en région
parisienne, et de 64 000 à 82 500 € dans les autres
régions)
Petite astuce concernant la garantie prise sur le
crédit relais.
Généralement, les banque prennent des garanties
(hypothèque ou caution) qui occasionnent des frais.
En ce qui concerne, le prêt relais, ces frais sont ne
sont pas nécessaires car le prêt ne dure que
quelques mois.
Dans ces conditions, certaines banques acceptent de ne pas
prendre de garantie et se limite à une promesse d’affectation
hypothécaire en cas de problème de vente du
bien, adossé au prêt relais. Cela évite
ainsi des frais de garantie.
Autre astuce pour le crédit relais :
l’assurance peut être moins chère sur cette
partie de crédit car le risque n’est pas le même
que sur celui qui dure plusieurs dizaine d’année.
Dans ces conditions, il ne faut pas hésiter à
négocier le prix de l’assurance sur ce prêt.
Certains emprunteurs souhaitent ne pas être assurés
sur ce type de prêt, mais c’est à leur
risque et péril si la banque accepte de ne pas prendre
d’assurance sur cette ligne de crédit.
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