8) Pas d’apport personnel ? Quelles solutions…

Rassurez-vous : le fait de ne pas avoir d'apport personnel n'est pas un critère bloquant dans la mise en place d'un crédit bancaire. Un tiers des crédits seraient même octroyés sans apport personnel et/ou sans épargne préalable.

Aux yeux des banques, il existe quatre raisons valables pour que vous ne disposiez pas d'un apport personnel :

• Client jeune et sans épargne,
• Vous ne débloquez pas votre épargne ou vos placements,
• Vous achetez en défiscalisation, (loi de Robien, loi Pons).
• Le cas du financement de travaux.
• Client jeune et sans épargne. Si vous êtes jeune, les banques prennent en compte votre évolution professionnelle et vos dépenses actuelles. Elles examinent également si le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà. Dans le cas contraire, elles examinent si le fonctionnement des comptes bancaires est sain.

Si des évènements familiaux, comme un veuvage ou un divorce, sont à l’origine d’un manque d'épargne les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles s'attacheront alors à la stabilité des revenus (sécurité d'emploi, ancienneté professionnelle…). Mais attention : les banques se montreront clairement défavorables à l’octroi d’un crédit immobilier si le manque d’épargne vient d’un train de vie trop onéreux par rapport aux revenus récurrents du ménage.

Important : si les banques acceptent souvent l'absence d'apport personnel, elles demandent le règlement des frais de notaires et de garantie. Il faudra donc être en mesure d'effectuer ces paiements. Enfin, en cas d'absence d'apport personnel, le taux proposé par les banques peut être plus élevé comme indiqué précédemment.

Vous ne débloquez pas votre épargne ou vos placements. La banque elle-même peut vous conseiller ce type de montage financier. En effet, tandis qu’elle conserve le bénéfice de vos placements, vous continuez de votre côté à profiter de leurs rémunérations.

Vous achetez en défiscalisation (loi de Robien, loi Pons).

Les avantages fiscaux sont très souvent liés à un crédit immobilier à 100 % du projet et la structure même de l'opération conduit à ne pas verser d'apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics étant de favoriser ce type d'investissement afin de maintenir un volume d'activité élevé dans le secteur de la construction ou des biens neufs.

• Financement de travaux

Les banques vont prendre en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduire les capitaux restant dus sur les prêts en cours. En fonction de ces critères financiers et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le prêt immobilier peut être accordé.

Prenons un exemple. Valeur estimée du bien : 150.000 euros, prêt immobilier restant dû : 30.000 euros, les banques considèrent que votre patrimoine se monte à environ 120.000 euros.

Dans ce cas particulier, pour un prêt travaux de 75.000 euros, elles considéreront que la valeur du bien immobilier après opération se montera à environ 195.000 euros et que le prêt sollicité ne posera pas de problème. En effet, le montant du crédit représente une partie raisonnable de la valeur totale du bien (ici 40 % environ).

 

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