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LE PRET VIAGER HYPOTHECAIRE
Depuis le décret parut au Journal Officiel le Vendredi 8 décembre 2007, la réforme législative entrepris en Mars 2006, qui remanie le droit des sûretés, est entièrement achevée. (En annexe), tous les textes relatifs à la réforme de l’hypothèque)
Le prêt viager hypothécaire est le fruit de l’ordonnance du 23 mars 2006, et avec l’hypothèque rechargeable, constitue les deux principales innovations de la réforme. Le projet part de l’idée que, du capital immobilisé par les personnes âgées propriétaires de leur logement, peut être extrait des liquidités ; soit pour transmettre ces liquidités de leurs vivant à leurs enfants ou petits enfants, soit plus simplement pour améliorer leur train de vie ou faire face à de nouvelles et incompressibles dépenses.
Comme l’hypothèque rechargeable, ce nouveau produit est destiné à relancer la consommation et soutenir la croissance en améliorant le pouvoir d’achat des Français. La Loi pour la confiance et la modernisation de l’économie avait, en effet, constitué le point de départ de cette réforme de fond. Cette réforme intervient à un moment ou le taux de détention de crédit est le pus historiquement élevé, et ou le logement représente une part croissante des dépenses des ménages en France. On notera incidemment qu’elle introduit les banques, jusque là absentes du marché du viager.
1/ Définition et principales caractéristiques
Les articles L 314-1 aux articles L 314-20 définissent le prêt viager hypothécaire comme « le contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement, principal et intérêts, ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou bien lors de la cession ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué ».
Ce nouveau produit fonctionne donc comme un prêt hypothécaire remboursable « in fine » (capital et intérêts). Il s’adresse plus particulièrement aux señor, propriétaires de leur logement, et leur permet d’obtenir des liquidités tout en conservant l’usage du bien mis en garantie. Comparé au viager occupé, il permet à l’emprunteur ou à ses héritiers de faire revenir le bien hypothéqué dans la succession moyennant le désintéressement de la banque.
Contrairement à l’hypothèque rechargeable, ouverte à tout propriétaire, le prêt viager hypothécaire est exclusivement destiné aux particuliers. Les besoins d’une activité professionnelle sont, en conséquence, exclus à peine de nullité.
L’article L 314-18 met sur l’emprunteur la charge tous les soins de l’immeuble hypothéqué. Le propriétaire conserve donc la charge des grosses réparations et de la taxe foncière, contrairement au viager traditionnel.
Dans un souci de protection de l’emprunteur les articles L 314-5 à L 314-7 imposent formalisme et délai de réflexion à la conclusion du contrat de prêt viager hypothécaire.
L’article L 314-19 pose le principe du plafonnement de la dette à la valeur de l’immeuble estimée à l’échéance du terme. En conséquence, si la dette est inférieure à la valeur de l’immeuble, le surplus sera reversé à l’emprunteur, ou, le cas échéant, à ses héritiers, sous peine d’amende (30 000 euros). Si la dette dépasse le prix de la vente, la banque perdra une partie de son crédit. En effet, la dette ne se transmet pas aux héritiers.
