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L’ HYPOTHEQUE RECHARGEABLE
"Un prêt immobilier, nouveau et libre"
2/ L’hypothèque rechargeable, une réforme relative
2-1 Son champ d’application restreint
En premier lieu, c’est le champ de l’application de la réforme qui apparaît tout à fait relative. En effet, ne peuvent aujourd’hui se prévaloir de l’hypothèque rechargeable que les emprunteurs qui ont garanti leur crédit immobilier par… une hypothèque !
Les emprunteurs dont le crédit immobilier initial est garanti par le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD) ou par une caution en sont donc exclus. D’après les calculs du Crédit Foncier, moins de 20% des titulaires actuels d’un crédit immobilier pourront recharger leur hypothèque dans le cadre de la réforme issue de l’ordonnance du 23 mars 2006, et 16% à peine du marché. Même si le gouvernement envisage d’élargir le champ de l’hypothèque rechargeable au PPD (on passerait alors de 16% à 40% de la production), c’est pour le moment une faiblesse importante de la dite réforme.
Aujourd’hui, sont donc principalement concernés les acquéreurs dans le neuf qui recourent plus systématiquement que les autres à une hypothèque conventionnelle. Les propriétaires de logements anciens ont plus généralement leur crédit immobilier garanti par un PPD ou une caution. Les banques proposent de plus en plus la caution comme mode de garantie car elles sont, soit partenaires, soit actionnaires de l’organisme de caution : le Crédit Logement, Sacef, ou autres.
Pour l’emprunteur, elle est moins onéreuse que l’hypothèque au départ, et nul besoin de payer des frais de mainlevée à la sortie du crédit immobilier. Le PPD, quant à lui, n’est pas soumis à la publicité de taxe foncière. Dernier argument pour relativiser le champ de la réforme, mais non des moindres, certaines banques et le Crédit Logement (première garantie accordée pour les crédits immobilier en France) prépareraient en contre attaque : une caution rechargeable…
2-2 Formalisme, délai, coût
Outre son champ d’application fort restreint, sa relative complexité, son rigoureux formalisme (entraînant des délais) et son coût sont mis en cause. Chaque recharge devra faire l’objet d’une convention de rechargement devant le notaire, l’emprunteur en supportera donc les frais conséquent, ce qui alourdit quelque peu son utilisation en plus d’augmenter la note au final. On notera également que dans le cadre de l’octroi d’un crédit à la consommation classique, aucune garantie payante n’est exigée par le banquier. Conséquence ?
L’utilisation de l’hypothèque rechargeable ne devrait se justifier qu’à partir d’un certain montant, important, probablement plus important que la moyenne des crédits à la consommation : 31 000 euros selon des sources issues du Crédit Foncier. En dessous de cette somme le crédit rechargeable ne servirait à rien. Tout porte à croire que l’écrasante majorité des accédants à la propriété continueront d’opter pour des garanties à moindre coût. Opter pour une hypothèque en raison son caractère rechargeable n’est une solution que pour une infime minorité de cas, au moins théoriquement.
- Pour garantir un crédit immobilier, nous l’avons évoqué, la caution ou le PPD sont moins onéreuses que l’hypothèque conventionnelle. Prenons un exemple : Selon des chiffres fournis par l’UCB et le Crédit Logement, pour 100 000 euros empruntés :
- La caution coûterait au départ 1300 euros, sachant que l’emprunteur se verrait remboursé 550 euros à l’issue du prêt.
- Le PPD coûterait 800 euros, sans aucune restitution ultérieure.
- L’hypothèque rechargeable reviendrait à 1750 euros pour l’emprunteur.
La taxe de publicité foncière due pour l’inscription d’une hypothèque conventionnelle rechargeable est perçue au taux de 0,60 % , à laquelle s’ajoutent la taxe additionnelle de 0,1 % prévue par l’article 95 de la loi de finances rectificative pour 2004, et les frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs
2-3 Critiques
Les opposants à la réforme ne manquent pas de faire valoir que les emprunteurs pourront, en rechargeant, solliciter des financements sans rapport avec le crédit immobilier, et craignent, entre autre, l’afflux du financement des loisirs. L’éthique du consommateur est invoquée. Procédant d’un droit fondamental reconnu (le droit à un logement décent), le logement n’est pas un bien de consommation courante comme les autres.
L’hypothèque rechargeable, lorsqu’elle est utilisée pour obtenir un prêt à la consommation, pourrait mettre en péril le logement familial par l’accumulation de dépenses courantes. C’est mettre le logement à la merci d’un accident de la vie.
Le domicile familial ne devrait jamais garantir un crédit à la consommation. C’est du moins la position de certaines associations de consommateurs, qui dénoncent un prêt s’apparentant à un « crédit revolving » permanent, et qui, appliqué à l’immobilier, fait encourir à l’emprunteur la perte du bien. L’Union Nationale des Associations Familiales (UNAF), quant à elle, déplore que cette mesure s’appuie en partie sur une situation de crise du logement. Cela ne ferait que renchérir artificiellement le prix de l’immobilier.
Le produit connaîtra-t-il le même succès en France qu’au Royaume-Uni ? Les observateurs sont septiques : la culture est différente, il semble difficile de bouleverser le cadre juridique et historique du marché immobilier. Le législateur semble lui-même tenir compte des ces différences de mentalités lorsqu’il ne donne pas à l’emprunteur Français la possibilité d’obtenir un crédit revolving en rechargeant l’hypothèque comme cela se fait au Royaume-Uni.
Enfin, une limitation supplémentaire risque de brider le sucés de l’hypothèque rechargeable : la capacité d’emprunt que libère le produit (à mesure que l’emprunteur amorti le capital de son crédit immobilier principal). En effet, cette capacité d’emprunt supplémentaire est limitée à la valeur initiale de l’hypothèque, même si la valeur du bien entre temps à doubler. Nous l’évoquions précédemment comme une caractéristique du produit, nous le mentionnons à nouveau, à titre de faiblesse du produit cette fois.
