7) L’apport personnel : y a-t-il un minimum d’apport requis ?

L’apport personnel est la somme que vous investissez dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque. Il peut s’agir d’une épargne, d’un héritage, d’une donation, d’une somme provenant de la revente d'un bien immobilier, d’un emprunt familial, etc...

LL’apport personnel peut également être constitué par des prêts ou participations "constitutifs d'apport personnel" : ce sont des prêts à coût réduit pour "gonfler" votre apport personnel et ainsi présenter un meilleur dossier de crédit à la banque.

Il s'agit :

• du prêt 1% logement,
• des prêts épargne logement,
• du prêt à taux zéro,
• des "petits prêts" (prêts fonctionnaires, prêts de la CAF, prêts départementaux et régionaux).

Par ailleurs, si vous faites partie d'une entreprise de plus de 50 salariés, votre employeur est tenu de vous intéresser aux résultats de l'entreprise. Vous pouvez alors demander le déblocage anticipé de cette participation pour gonfler ou vous constituer un apport personnel.

L’apport personnel est défini en pourcentage, en fonction du montant de l'opération. Ainsi, si vous achetez un appartement de 150 000 € (hors frais de notaire) avec un apport personnel de 30 000 €+ les frais de notaire, cela équivaut à un apport de 30 000 / 150 000 = 20%. Votre crédit immobilier se monte donc aux 80% restants.

La règle générale veut que dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale les banques demandent qu’au moins 10 % de l'opération soient financées par votre apport personnel, en plus des frais divers, frais de notaire et garanties (hypothèques, caution). Les frais d'agences faisant partie intégrante du prix de vente. En réalité, 20 à 30% d’apport personnel sont plus recommandés. Car plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque. Pour elle, l'emprunteur qui a un bon apport personnel a un "profil" moins risqué. Il est donc normal qu'il bénéficie d'un taux d'intérêt plus faible sur son crédit immobilier.

L'apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l'épargne existante (comptes en banque, Sicav, actions, soldes des CEL, PEL, CODEVI).Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l'apport les prêts suivants : le prêt employeur, le prêt d'épargne logement, une partie du prêt à 0 %, les prêts départementaux, etc...

Dans le cas d'investissement locatif ou de prêt travaux, la banque pourra accepter de financer l'intégralité de l'opération.

En effet, elle considère que le prêt immobilier, souscrit dans le but de défiscaliser (loi Robien, loi Pons…), fait parti intégrante du produit « packagé » c'est-à-dire, clé en main.

 

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