« Un prêt immobilier, nouveau et libre »

1/ L’hypothèque rechargeable, une révolution ?

L’ordonnance du 23/03/2006, qui réforme le droit des sûretés, crée un nouveau mode de financement accessible aux propriétaires de biens immobiliers. Rappelons, pour ceux qui ne le savent pas, que les sûretés sont des garanties dont le but est d’assurer au créancier, (la banque, dans notre cas), le remboursement de sa créance en cas de défaillance du débiteur (l’emprunteur, dans le cas d’un crédit immobilier). Cette réforme du droit des sûretés donne naissance au crédit hypothécaire rechargeable.

A l’initiative de cette reforme, le Ministre de l’économie, Thierry Breton, espère que ces mesures contribueront à soutenir la consommation et à relancer la croissance : elles sont destinées à ce que les Français empruntent davantage, plus facilement. L’esprit de la réforme va tout entier dans ce sens : la création de nouveaux produits tel que l’hypothèque rechargeable accompagne des mesures de réductions des frais sur les garanties hypothécaires, et sur le Privilège de Préteur de Deniers (utilisés pour l’acquisition immobilière dans le secteur de l’ancien ou du neuf).

Le coût global d’une hypothèque (frais de mainlevée inclus) est réduit de 26%, celui du PPD d’environ 40%. Avec ces dispositifs le gouvernement entend soutenir non seulement le pouvoir d’achat des ménages mais encore le marché immobilier.

1-1 Définition et caractéristiques

L’article 20 de l’ordonnance a institué dans le code Civil une nouvelle garantie hypothécaire : l’hypothèque conventionnelle rechargeable. Aux termes des dispositions du nouvel article 2422 du code Civil « l’hypothèque peut être ultérieurement affectée à la garantie d’une ou plusieurs créances autres que celles mentionnées par l’acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoie expressément ».

Dans son principe, l’hypothèque rechargeable permet à un propriétaire immobilier d’obtenir des crédits supplémentaires. A mesure qu’il rembourse son prêt initial, il se dégage une nouvelle capacité d’emprunt. Le rechargement de l’hypothèque n’est qu’une faculté qui doit être prévue dans l’acte constitutif de l’hypothèque ; celle-ci doit être constituée pour un montant maximal prévu également dans l’acte constitutif du prêt immobilier.

Enfin, le rechargement peut avoir lieu au bénéfice du créancier originaire ou de tout autre créancier, ce qui signifie que le nouvel emprunt peut être contracté dans une banque différente de celle ayant octroyée le crédit immobilier initial.

Variante de l’hypothèque traditionnelle, elle permet donc d’offrir successivement ou simultanément la même hypothèque en garantie de plusieurs créances. Le rechargement consistant pour l’emprunteur à réutiliser son hypothèque initiale pour obtenir de nouveaux crédits ; nouveaux crédits pouvant être en rapport avec l’achat immobilier (des travaux) ou non ; car il peut s’agir d’obtenir des crédits à la consommation. Il s’agirait doc de remettre en place des prêts immobiliers, des prêt personnels, des prêts travaux ou, plus généralement, des crédits à la consommation.

En effet, avec l’hypothèque rechargeable, les établissements de crédit à la consommation peuvent ajouter un nouveau type de prêt à leur gamme.

On notera que lorsque l’hypothèque rechargeable est destiné à garantir un crédit à la consommation (ou un crédit immobilier mais consenti à un particulier ou a un entrepreneur individuel), un certain formalisme est exigé par la loi en vue d’éclairer le consentement de l’emprunteur.

Au rang des critères parmi les plus attractifs figure également le taux de l’emprunt. Il devrait être celui du prêt immobilier, c’est-à-dire normalement moins cher qu’un crédit à la consommation. Conséquence ?

1-2 Un nouveau produit intéressant

L’hypothèque rechargeable devrait intéresser bons nombres de consommateurs.

Selon une étude réalisée par le crédit foncier sur plus de 1000 personnes, plus de 50% jugent le produit intéressant, plus de 25% auraient l’intention d’y souscrire. Il est intéressant de noter que parmi ces consommateurs qui comptent y souscrire, 60% ont l’intention de le faire pour obtenir des crédits travaux supérieurs à 10 000 euros et ensuite pour un crédit auto supérieur à 15 000 euros.

Concrètement, le montant du prêt obtenu via l’hypothèque rechargeable doit correspondre au montant du prêt immobilier déjà remboursé. Par exemple, sur un prêt immobilier d’un montant 200 000 euros où 50 000 ont déjà été amortis, le nouveau crédit disponible n’excédera pas 50 000 euros.

A titre incident, et non négligeable, on signalera tout de même que le crédit hypothécaire rechargeable est assis sur la valeur d’acquisition du bien et non pas sur sa valeur de marché.

1-3 Un produit qui nous vient du droit Anglo-Saxon

Cette nouvelle pratique existe déjà dans des pays voisins, notamment au Royaume-Uni ou elle rencontre un succès considérable. En France, le prêt « immobilier » bancaire est essentiellement fonction des ressources de l’emprunteur, alors que la pratique étrangère intègre davantage la qualité de la garantie associée.

Avec l’introduction du crédit hypothécaire rechargeable dans la législation Française, désormais, le montant du crédit auquel l’emprunteur peut prétendre ne dépend plus seulement de ses revenus mais aussi, s’il est propriétaire, de la valeur de ses biens. Cela devrait permettre entre autre l’accès au crédit aux personnes titulaires de CDD à répétition, des travailleurs dits « temporaires », public traditionnellement mal noté par le milieu bancaire mais néanmoins solvables. Les personnes âgées détenteurs d’un patrimoine voient elles aussi leur situation financière améliorée (plus particulièrement encore avec le prêt viager hypothécaire) : ils sont 6 millions de ménages de plus de 65 ans à être propriétaire et figurent donc parmi les plus exposés au bénéfice de la réforme. Les incidences attendues n’ont donc pas exclusivement trait au crédit immobilier, elles doivent permettre également de développer le crédit à la consommation.

Toutefois, le principe du rechargement de l’hypothèque doit être prévu par l’acte lui-même, et pour les hypothèques contractées avant la réforme (antérieur au 25 mars 2006), un avenant signé devant notaire peut le prévoir. Devant ce formalisme quelque peu contraignant et coûteux, il est prévu une exonération de droits fixes d’enregistrement, ainsi que la taxe de publicité foncière pour les avenants signés entre le 1^er janvier 2007 et le 31 décembre 2008.