Résidences de tourisme en difficulté : les nouveautés pour 2010

La loi Bouvard-Censi permet d’accorder aux personnes physiques qui investissent dans des résidences de tourisme situées en zone de revitalisation rurale (ZRR), une réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement par fraction égale pendant 9 ans, avec un plafond de 300.000 euros.

Comme pour la loi Scellier, la réduction d’impôt est de 25% pour 2009 et 2010, puis de 20% en 2011 et 2012.

La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé (bail avec l’exploitant de la résidence) pendant une durée minimale de neuf ans.

Pour un achat dans le neuf, l’investisseur peut, en plus, récupérer la TVA de 19,6%, liée à l’acquisition du logement.

Les résidences de tourisme ont toutefois connu des instants difficiles ces derniers mois. Elles mettent en difficulté les investisseurs privés. Faillite des gestionnaires, situation géographique incohérente, programmes immobiliers inachevés… autant de raisons qui expliquent cette situation. Dans le meilleur des cas, les propriétaires des résidences ont du accepter des baisses de loyers de 20 à 50 %.

Pour venir en aide aux propriétaires en difficulté, plusieurs dispositions ont été votées dans la loi de finances pour 2010 afin d’introduire plus de souplesse dans la réglementation :

 Un remboursement de crédit d’impôt étalé sur trois ans en cas de faillite.

En cas de rupture du bail, si le propriétaire ne retrouve pas de nouveau gestionnaire au bout d’un an, il se doit de rembourser le crédit d’impôt indûment perçu. Au lieu de restituer en une seule fois l’avantage obtenu, les investisseurs pourront désormais étaler le remboursement au Trésor public sur trois ans.

 Des loyers « mixtes » qui ne remettent plus en cause la réduction d’impôt.

Sous condition que la part variable reste minoritaire, les loyers mixtes composés d’une part fixe et d’une part variable (indexée sur le chiffre d’affaires annuel de la résidence) ne font plus perdre l’avantage fiscal aux propriétaires.

 Une solution alternative au bail commercial : l’autogestion ou le mandat de gestion.

En cas de difficultés avec un exploitant, les investisseurs étaient tenus de signer un bail commercial avec un autre exploitant sous peine de perdre leurs avantages fiscaux. En cas d’absence de repreneur, une nouvelle solution apparaît sans remettre en cause ces avantages : accorder un mandat de gestion à un professionnel ou poursuivre leur activité de location en autogestion. L’autogestion doit concerner au moins 50 % des appartements de la résidence et n’intervenir que si le propriétaire ne retrouve pas de nouveau gestionnaire, au terme d’un délai d’un an.

 Des documents de commercialisation plus transparents.

Afin de garantir une meilleure information aux futurs investisseurs, les documents de promotion des résidences devront être plus explicites sur les engagements et les risques pris.