Prêt immobilier : frais de garanties

Lorsqu’une banque prête de l’argent, elle s’entoure de garanties pour se prémunir d’une éventuelle défaillance de son client.

Les frais de garanties sur le bien immobilier peuvent être soit des frais liés à une hypothèque conventionnelle, soit liés à un privilège de Prêteur de deniers, soit les frais de cautionnement d’un organisme financier.

N’hésitez pas à questionner votre banquier qui a trop souvent tendance à proposer l’hypothèque qui s’avère bien souvent la solution la plus onéreuse pour l’emprunteur.

L’hypothèque conventionnelle permet à la banque, en cas de défaillance de l’emprunteur, de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires afin de récupérer le solde du prêt qu’elle avait prêté.

Elle est obligatoirement constatée par un acte notarié et fait l’objet d’une inscription sur les registres du conservateur des hypothèques.

Souscrire cette hypothèque entraîne donc un certain nombre de frais. Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

Elle est obligatoire pour les prêts débloqués en plusieurs fois, c’est-à-dire pour les achats en vente en l’état futur d’achèvement et la construction d’une maison individuelle mais aussi pour les prêts finançant des travaux.

Il existe aussi l’inscription en privilège de prêteur de deniers qui porte uniquement sur les biens existants (achat dans l’ancien) et fonctionne quasiment comme l’hypothèque avec un coût moindre.

Elle est passée chez un notaire par acte authentique mais la taxe de publicité foncière ne s’applique pas au PPD.

Ces deux garanties nécessitent, en cas de revente avant l’échéance du prêt, une levée d’hypothèque, ce qui entraîne des frais.

La caution est une autre forme de garantie apportée par une société de cautionnement mutuel.

De nombreux organismes de cautionnement existent.

Le plus important, travaillant avec le plus grand nombre de banques est Crédit Logement.

Généralement le coût de la caution se compose d’une commission non récupérable et une participation à un fonds mutuel de garantie partiellement récupérable en fin de prêt.

Chaque emprunteur bénéficiant d’un prêt garanti participe par son versement à l’alimentation du fonds. Ce fonds mutuel de garantie permet de se substituer temporairement aux emprunteurs défaillants dans le remboursement de leur prêt.

En fin de prêt et s’il n’y a pas eu d’indicent de paiement, certains organismes de cautionnement restituent entre 70 et 80 % du montant initial.

En termes de frais, le match est en faveur de la caution dont le coût initial est bien moindre que celui d’une inscription hypothécaire qui lui est souvent supérieure de près de 30 %.

À la différence de l’hypothèque, la caution présente l’avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.