Point sur le dispositif Scellier

La loi de finances pour 2010 a revu à la baisse le montant total des réductions et déductions d’impôt applicable : les avantages fiscaux par foyer fiscal sont limités à 20.000 euros par an (au lieu de 25.000 euros précédemment) majorés de 8 % du revenu imposable (et non plus de 10 % de ce revenu).

Le dispositif Scellier échappe toutefois à cette limitation des niches fiscales. La loi de finances pour 2010 a maintenu la réduction d’impôts de 25 % du montant d’acquisition pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et ce même pour les logements ne répondant pas au critère d’attribution du label « Bâtiment Bassa Consommation ».

Mais, dès l’année prochaine, le taux de la réduction d’impôts va baisser pour les logements qui ne respectent pas le label BBC (à 15 % en 2011 puis à 10 % en 2012). Pour le Scellier BBC, en 2011, la réduction d’impôt restera de 25 % puis de 20 % en 2012.

Faut-il faire un investissement locatif dès cette année ou attendre la mise en place du Scellier BBC ?

D’après certaines estimations, les logements BBC afficheront une augmentation des prix de vente comprise entre 5% et 20 % en raison de la hausse des prix de construction. Les 10 % de défiscalisation supplémentaire permettront très certainement aux investisseurs de conserver le rendement de leur investissement.

Le dispositif Scellier n’est pas à l’abri de critiques. Il a poussé de nombreux investisseurs sans expérience à acheter des lots immobiliers en cours de construction, dans des petites villes ou le marché locatif a vite été saturé. Tous ces nouveaux propriétaires n’ont pu alors profiter des avantages fiscaux de la loi faute d’avoir louer l’investissement pour la durée prévue.

Il est donc impératif de respecter certaines règles primaires afin d’optimiser son investissement locatif (emplacement de qualité, rentabilité, potentiel locatif, qualité de construction, zones Scellier, promoteurs fiables…).

Il existe une autre loi de défiscalisation immobilière importante : la loi Bouvard pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’inspirant fortement de la loi Scellier. Les investissements concernés par cette loi sont les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourisme classées, les résidences de santé publiques et les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD.

Cette loi permet une réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement par fraction égale pendant 9 ans, avec un plafond de 300.000 euros (et non limité à un seul investissement par an contrairement à la loi Scellier).