Marché immobilier : perspectives sur les avantages fiscaux et financiers

C’est le moment de faire le point sur les opportunités fiscales et financières du marché immobilier.

Certains avantages fiscaux mis en place ces dernières années devraient disparaître en cours d’année, ou alors ont été « verdis », à l’instar du dispositif d’investissement locatif Scellier.

La loi de finances pour 2010 a maintenu la réduction d’impôts de 25 % du montant d’acquisition pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et ce même pour les logements ne répondant pas au critère d’attribution du label « Bâtiment Bassa Consommation ».

Mais, dès l’année prochaine, le taux de la réduction d’impôts va baisser pour les logements qui ne respectent pas le label BBC (à 15 % en 2011 puis à 10 % en 2012). Pour le Scellier BBC, en 2011, la réduction d’impôt restera de 25 % puis de 20 % en 2012.

Selon un récent décret simplifiant l’accès au dispositif d’investissement locatif « Borloo ancien », les propriétaires ne seront plus obligés de signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) avant de louer leur bien mais dans un délais de deux mois après la signature du bail.

En plus, afin de bénéficier des avantages fiscaux prévus par ce dispositif, les investisseurs devront désormais faire juste une déclaration précisant les conditions de la location au lieu de fournir un gros dossier administratif comme c’était le cas jusqu’à présent.

Disposition transitoire, dans le cadre du plan de relance, le prêt à taux zéro était appelé à disparaître le 31 décembre 2009.

La loi de finances pour 2010 proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2012. Cette mesure a su montrer son efficacité en facilitant l’accès au crédit de certains ménages.

En janvier 2009, son montant avait été doublé pour les ménages se portant acquéreurs d’un logement neuf.

Censé prendre fin le 31 décembre 2009, le doublement du prêt à taux zéro est reconduit mais seulement jusqu’au 30 juin 2010 dans la limite d’un plafond de 65.100 euros.

Pour rappel, ce prêt doublé permet aux emprunteurs de financer jusqu’à 30 % du prix d’achat à taux zéro, au lieu de 20 % en temps normal, et d’allonger la durée de remboursement.

Quant à la loi Tepa du 21 août 2007 en faveur du pouvoir d’achat, elle permet de déduire des intérêts d’emprunt immobilier de ses impôts dans le cadre de l’achat d’une résidence principale : 40 % de déduction d’intérêts d’emprunt la première année, puis 20 % les quatre années suivantes.

Une modification est apportée, dès cette année, concernant les acquéreurs de logements neufs qui ne sont pas des bâtiments de basse consommation.

La première année, le taux passe à 30 % et pendant les quatre années suivantes à 15 %. Pour un achat dans l’ancien, la réduction d’impôt sera diminuée de moitié en 2011.

Certains spécialistes pointent du doigt l’inefficacité du crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunt.

Une réflexion est en cours pour réaménager le dispositif. Les députés Gilles Carrez et Michel Piron pourraient prochainement proposer une refonte totale de ce système.

Côté taux, la Banque centrale européenne a laissé son taux directeur inchangé à 1 % début février. Le taux de refinancement reste donc à son niveau le plus bas depuis sa mise en place en 1999.

Sur le plan national, les acquéreurs peuvent prétendre à des taux moyens de 3.50 % sur 15 ans, 3.60 % sur 20 ans et compris entre 3.65% et 4.05 % pour les durées supérieures à 25 ans.

La prochaine réunion de la BCE, début mars pourrait être plus inquiétante pour les économies de la zone euro.

Elle prendra des décisions concernant une levée progressive des mesures de liquidités de soutien aux banques qui ne sont plus aussi nécessaires que par le passé.

Les taux de crédits immobiliers pourraient donc augmenter au cours du second semestre 2010 mais « la hausse ne devrait pas être marquée », selon le directeur général D’AB Courtage.

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